Какие земельные участки лучше не покупать

Рассказываем о скрытых проблемах, с которыми могут столкнуться покупатели земельных участков

Бывает, что покупка земельного участка оборачивается невозможностью использовать его под строительство дома или дачи, а также длительными судебными спорами. При этом потенциальный покупатель может самостоятельно провести первоначальную экспертизу и понять, следует ли приобретать земельный участок или лучше от этого воздержаться.

Главное — вид разрешенного использования

Важно понимать, к какому виду разрешенного использования (ВРИ) относится участок. От этого зависит, какую деятельность на нем разрешено вести, можно возводить дом или нельзя. И если приобрести участок с неправильным ВРИ, то можно так и не начать строительство.
Между тем существует классификатор видов разрешенного использования, утвержденный Росреестром. И для возведения дома подойдут следующие виды разрешенного использования земли:
2.1 — «Для индивидуального жилого строительства». На таких участках также разрешено строить гаражи и вспомогательные постройки, выращивать сельскохозяйственные культуры;
2.2 — «Для ведения личного подсобного хозяйства». Здесь можно не только строить жилой или садовый дом, но также производить сельхозпродукцию и разводить сельскохозяйственных животных;
13.2 — «Ведение садоводства». В этом случае участок предусмотрен для отдыха или выращивания гражданами для собственных нужд сельскохозяйственных культур. На таком участке можно строить и жилые, и садовые дома.
А если у купленного участка основной ВРИ «Ведение огородничества» (13.1), то построить капитальный или даже садовый домик там не получится, поясняет управляющий партнер адвокатского бюро «Юг» Юрий Пустовит. Эксперт предупреждает, что в этом случае на такой земле можно только возвести хозяйственные постройки для хранения урожая сельхозкультур и инвентаря.

Как определить вид разрешенного использования
Для этого надо знать адрес участка или его кадастровый номер. Проще всего сделать это с помощью сервиса «Публичная кадастровая карта». Информация о виде разрешенного использования доступна в офисах многофункциональных центров (МФЦ), а также на портале государственных услуг.

Плохая юридическая история
Источником серьезных проблем для нового собственника может стать земельный участок с плохой юридической историей — например, участок с обременением, незаконными сделками или неоформленным правом собственности, предупреждает управляющий партнер московского офиса коллегии адвокатов «Регионсервис», руководитель практики недвижимости и строительства Анна Жолобова. По ее словам, это может привести к проблемам оформления прав собственности, судебным разбирательствам с прежними владельцами или третьими лицами, которые могут претендовать на участок, и даже признанию сделки незаконной или недействительной.

Чтобы свести к минимуму подобные проблемы, рекомендуем перед покупкой земельного участка:
запросить выписку из Единого государственного реестра недвижимости (ЕГРН), чтобы проверить наличие обременений;
проверить историю сделок с участком и выяснить, не было ли по вопросу его собственности судебных разбирательств.
Ошибка в реестре
Возможны проблемы при покупке участка, границы которого внесены в ЕГРН с реестровой ошибкой. Как правило, это проявляется в том, что границы купленной земли пересекают границы соседнего участка. В этом случае покупателю могут отказать в регистрации права собственности на землю (ст. 26 ФЗ-218).
Если на кадастровом плане участок накладывается на соседний или его форма не соответствует фактической, то это указывает или на неправильно проведенные работы по межеванию и постановке на кадастровый учет, или на наличие спора о границах земельного участка. От приобретения такого участка лучше воздержаться до устранения нарушений в кадастровом учете.
Подземные коммуникации
Наличие в границах земельного участка подземных коммуникаций не лишает возможности приобретения его в частную собственность. Однако наличие такого объекта требует для его правообладателя возможности пользоваться землей и поэтому устанавливается сервитут. Например, предусматривается обязанность обеспечить проход, проезд по обслуживающему земельному участку для их эксплуатации, ремонтных работ и так далее.
В некоторых случаях из-за подземных коммуникаций может последовать запрет на строительство. «И если покупатель хочет избежать в дальнейшем головной боли, то лучше воздержаться от приобретения подобного участка».
Рядом с ЛЭП
Эксперты поясняют, что если земельный участок расположен в непосредственной близости от линии электропередачи (ЛЭП), то есть вероятность, что строительство на таком участке лучше согласовать с энергетиками. В районе ЛЭП могут располагаться охранные зоны инженерных коммуникаций и сетей. Также не стоит забывать про движение по проводам заряженных частиц, которые создают электромагнитное поле. Постоянное нахождение рядом с ними может негативно повлиять на здоровье.
Сложность в подключении коммуникаций
Перед покупкой земельного участка необходимо понять, есть ли возможность подключения к водопроводу, канализации, газу или электричеству, как далеко находятся эти линии коммуникаций и сколько будет стоить решение вопроса. Если уже на этапе выяснения становится ясно, что будут проблемы, то лучше такой земельный участок не покупать.
Подробнее на РБК:
https://realty.rbc.ru/news/67b87d3d9a79479ea70f49b8?from=copy

Постановление о догазификации СНТ подпишут в начале апреля

С 1 июня

Пособие в связи с рождением и воспитанием ребенка

Уточнят, как учитываются отдельные доходы (например, алименты) для назначения и выплаты пособия. Дополнят перечень документов, которые нужны при подаче. В него внесут нотариально удостоверенное соглашение об уплате алиментов. Скорректируют форму заявления.

Документ: Постановление Правительства РФ от 28.11.2023 N 2010

Целевое обучение

Изменят правила целевого приема и обучения. Заказчики станут размещать предложения на платформе «Работа в России». Граждане, которые захотят заключить договор, смогут подать бумажную заявку или электронную (через Госуслуги).

Договоры начнут оформлять по новым правилам при приеме на обучение на 2024‒2025 учебный год.

Документы: Федеральный закон от 14.04.2023 N 124-ФЗ; Приказ Минобрнауки России от 30.10.2023 N 1036; Приказ Минобрнауки России от 16.11.2023 N 1081

С 1 июня

Пособие в связи с рождением и воспитанием ребенка

Уточнят, как учитываются отдельные доходы (например, алименты) для назначения и выплаты пособия. Дополнят перечень документов, которые нужны при подаче. В него внесут нотариально удостоверенное соглашение об уплате алиментов. Скорректируют форму заявления.

Документ: Постановление Правительства РФ от 28.11.2023 N 2010

С 1 мая

Переводы по СБП без комиссии

Граждане смогут переводить по СБП без комиссии до 30 млн руб. в месяц между своими счетами в российских банках. Сейчас лимит бесплатных переводов — 100 тыс. руб. в месяц. Подробнее в нашей новости.

Документы: Федеральный закон от 04.08.2023 N 482-ФЗ;

Решение Совета директоров Банка России от 22.12.2023

Выдача водительских удостоверений

Иностранные и международные удостоверения будут считаться недействительными на территории страны через год с даты:

• приобретения гражданства РФ или вида на жительство (для иностранцев и лиц без гражданства);
• первого въезда в Россию после получения такого удостоверения (для граждан РФ).

В законе уточнят, как обменять иностранное удостоверение на российское.

Новшества затронут и процесс сдачи экзаменов. Кандидаты, которые не справятся с ними 3 раза или более, снова смогут попытаться их сдать не ранее чем через полгода. Сейчас новый шанс дают спустя минимум месяц.

Сдачу экзаменов и выдачу прав станут приостанавливать по ряду оснований. Например, так поступят, если истечет срок действия паспорта или медзаключения, если примут временные меры для явки по повестке военкомата.

Скорректируют содержание практических экзаменов по отдельным категориям. В частности, из перечня проверяемых маневров исключат остановку и начало движения на спуске.

Есть и другие изменения.

Документы: Федеральный закон от 10.07.2023 N 313-ФЗ; Постановление Правительства РФ от 16.12.2023 N 2177

С 1 апреля

Индексация социальных пенсий

Размер социальной пенсии повысят. Индексация составит 7,5%.

Напомним, обычно такие пенсии увеличивают раз в год. В прошлом апреле коэффициент был 3,3%.

Документ: Постановление Правительства РФ от 05.03.2024 N 262

С 1 февраля размер материнского капитала будет увеличен на 7,5%

1 февраля Социальный фонд повысит сумму материнского капитала всем семьям, которые пока не воспользовались им. Индексацию на 7,5% также получат родители, сохранившие часть средств на сертификате. Чем больше неиспользованная сумма, — тем выше будет прибавка после индексации.

Максимальное повышение ждёт те семьи, которые пока ни разу не распоряжались сертификатом. Для них сумма вырастет сразу на 44 тысячи рублей. Если оформлен материнский капитал на второго ребёнка и при этом не было никаких трат, увеличение составит уже 58 тысяч рублей.

Родители, сохранившие часть материнского капитала, также вправе рассчитывать на индексацию в следующем месяце. Если после всех распоряжений у семьи осталось, например, 375 тысячи рублей, именно эта сумма и будет увеличена в феврале на 7,5%. В результате семья сможет распорядиться более высокими средствами в размере 403 тысяч рублей.

С 2007 года в Санкт-Петербурге и Ленинградской области сертификаты на материнский (семейный) капитал получили 44,5 тысячи семей. Сохранили часть средств на сертификате 312 тысяч семей города и области.

Информация о сумме неизрасходованного материнского капитала доступна родителям на портале госуслуг. Соответствующий сервис Социального фонда позволяет всегда иметь под рукой актуальные данные о средствах, которые семья может направить на существующие направления программы.

Напомним, что по её условиям материнский капитал подлежит индексации раз в год на уровень фактической инфляции. С 1 февраля размер маткапитала на первого ребёнка вырастет почти до 631 тысячи рублей. Материнский капитал на второго ребёнка вырастет до 833,8 тысячи рублей.